开启新时代的保障房周期
要点：
住建部披露了保障房进度，就保障对象、建设方式、管理要求等进行说明，我们认为，接下来保障房将会快速推进，包括制度建设和施工节奏。在过去的住房体系中，由于保障房建设相对滞后，从而导致保障房和商品房的“双轮驱动”存在一长一短的情况。新一轮保障房规划建设对原有的保障房体系进行了革新：除了将原有的公租房和保租房作为配租型保障房外，还进一步引入了配售型保障房，即一种按保本微利原则配售的住房。随着国开行在福州落地全国首笔配售型保障房贷款，新一轮保障房规划建设正式启动。
新一轮保障房建设将重点保障工薪收入群体和城市需要引进的群体。新一轮保障房建设需要重点保护好两类群体，分别是“住房有困难且收入不高的工薪收入群体”以及“城市需要引进的科技人员、教师、医护人员等”。从配售方式上看，以家庭为单位，且保障对象仅可购买一套。配售型保障房作为住房新路子，具体的申购条件还有待地方政府进一步明确，遵循的基本标准是根据申请人的家庭收入、住房、财产等因素按顺序配售。
配售型保障房在规模上遵循“以需定建”的准则，并通过封闭管理的形式强调突出住房的保障属性。住建部发言人在就保障性住房规模的问题中强调要坚持“以需定建”，需要根据各城的实际情况，合理确定供给规模。同时，考虑到部分城市个别区域已经出现供给过剩，为了避免闲置浪费，也可充分利用依法收回的已批未建土地、司法处置的住房和土地等，建设筹集配售型保障房，而非全部采取新建的模式。另外，配售型保障房将实施严格的封闭管理，禁止违规将新建的配售型保障房变更为商品房流入市场，目的在于将保障房和市场化住房进行区分划断，最大限度保证保障房的供给。
持续关注各地项目的落地情况，以及保障房建设的推进对地产行业总量数据的影响。根据住建部披露，目前大部分城市已报送了保障房2024年的建设计划和项目，并且上海、济南、青岛、福州、长沙等不少城市已经开工了一批项目。结合11月超预期的新开工数据，由于到商品房市场未出现明显好转，因此我们判断新开工的回升或主要受到保障房项目推动，预期2024年随着保障房建设推进，将与商品房形成部分对冲，带来相关指标的回升。2024年的机会主要来自于资产质量优质的困境反转型公司，并继续推荐园区公司，包括中新集团、招商蛇口，龙头房企推荐保利发展。
本文主要观点来自国泰君安证券谢皓宇（执业证书编号：S0880518010002）、黄可意（执业证书编号：S0880123070129）、白淑媛（执业证书编号：S0880518010004）12月21日发布的报告《开启新时代的保障房周期——对新一轮保障性住房规划建设的点评》。
