非公开REITs遭大规模赎回 美国商业地产现二战来最严重衰退之一
高利率阴影笼罩下，美国商业地产陷入困境，非公开交易型REITs股东纷纷套现，募集规模急剧下降。
据媒体周一报道，投资银行Robert a.Stanger&Co.数据显示，截至去年11 月，非公开交易型REITs赎回规模达到174亿美元，远远超过了2022年全年的规模120亿美元。
尽管2023年底赎回速度有所放缓，但预计2024年初的资金流出规模将继续超过流入规模，表明商业地产行业正遭遇二战以来最严重衰退之一。
此外，行业企业雷声不断，抵押贷款房地产投资信托基金JER Investors Trust Inc在12月底申请破产，早些时候Pennsylvania Real Estate Investment Trust在三年内第二次申请破产。
商业地产基金陷入困境
与公开交易型地产投资信托基金一样类似，非公开交易型房地产投资信托基金（REITs）通过投资商业地产，为投资者带来收入和增值，同时还因支付高股息而受追捧。主要区别在于，公开交易型地产投资信托基金的股票在证券交易所交易，而非公开交易型通过财务顾问进行投资。
随着对陷入困境的商业地产担忧加剧，非公开交易型REITs遭遇巨额赎回，黑石集团和喜达屋资本等大型基金发起人的筹资规模急剧下降。
与此同时，由于投资者急于套现，赎回申请激增，基金受到大量赎回请求的冲击，不得不调整基金规则，限制人们在挤兑期间赎回资金的速度。
高利率大幅提高借贷成本，是导致美国商业地产陷入困境的主要原因，虽然利率已经开始下降，但分析师预计利率会在2024 年下降程度不足以缓解美国房地产行业面临的压力。商业地产还面临着其他压力，如取消赎回权案件的增加和贷款缩减到历史最低水平。
非公开交易型REITs吸引力下降的另一大原因是，高利率带来了5%左右的高利息，与利率处于历史低位时相比，债券和存款单等其他投资品现在更具竞争力。
引发对基金估值的争论
非公开交易型REITs危机也引发了一场关于基金估值是否准确的争论，非公开交易型REITs的估值有所下降，但降幅远远小于许多上市房地产投资信托基金的股票。
Stanger公司的首席执行官Kevin Gannon指出：
当房地产市场的其他部分以更大的幅度向下调整时，非公开交易型REITs的价值却保持不变，投资者对于这些估值是否能充分反映价格变化持怀疑态度。
Stanger指出，流入与赎回之间的不平衡使非公开交易型REITs整体资产净值从一年前的峰值1100亿美元下降到了960亿美元，这也给发起人带来了出售资产以满足赎回要求的压力。
自2022年以来，全球最大商业地产基金——黑石旗下基金以高于其账面价值的溢价，出售了总价值160亿美元的房地产资产。去年出售了位于圣安东尼奥希尔度假村的JW万豪酒店、拉斯维加斯赌场度假村Bellagio22%的股权。该公司表示这两笔交易都带来了巨额利润。
对于许多基金来说，好消息是最近几个月流入和流出之间的不平衡在减少，此外发起人也指出，情况正在改善，许多投资者等待取回资金的时间缩短了。尽管如此，但如果失衡继续下去，其他非公开交易型REITs也将面临出售资产的压力。
