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巴菲特有两句名言流传极广：

第一句：只有潮水退去，才知道谁在裸泳？

第二句：在泡沫中投资就好像参加舞会的灰姑娘一样，若不能在午夜之前及时离开，结果就是马车变回南瓜。

REITs似乎也在经历这样的“艰难时刻”。

1月12日，一只挂钩仓储基础设施的REIT在管理人和原始权益人的共同努力下，勉强止跌于2.434元一线。

初步计算，2024年内下跌近28%。

若从2023年最高点计算至最新，期间最大的回撤超过43%，几乎是堪称心惊肉跳了。

这样惊人的表现出现在曾经看似稳健的REITs品种上确实是令人大开眼界。

几度停牌“干预”

事实上，相关平台和各方已经非常努力的在“干预”该产品业已形成的跌势。

这包括但不止于一次又一次发布停复牌、暂停恢复基金通平台份额转让业务及交易情况的公告。

但效果并不理想。

2024年1月10日，该基金在二级市场的开盘价为2.549元/份，收盘价为2.371元/份，盘间成交价格下跌幅度触发当日10%的涨跌幅限制。

为了保护基金份额持有人的利益，基金自2024年1月11日交易所开市起停牌1小时，并于当日上午10:30起复牌。

当日上午10:30起，该产品恢复办理基金通平台份额转让业务后，暂时出现了上涨。

但好景不长，该份额后续又跌了！

管理人、权益人出手“相助”

在第三度停牌后，该产品的管理人和原始权益人都出手了。

1 月 10日，管理人嘉实基金公司公告使用固有资金投资该仓储基础设施REIT，本次增持金额不超过 1000 万元。

同事，该基金的原始权益人北京京东世纪贸易有限公司的增持计划也被披露，基于对本基金及基础设施项目未来发展前景的信心和长期投资价值的认可，原始权益人及/或其关联方自本公告之日起，通过二级市场买入或交易所认可的其他方式增持基金份额。增本次增持金额不超过 1800 万 元，增持基金份额不超过 500 万份，即不超过本基金已发行基金总份额的 1.0%。

自购公告当天发布后未见笑，但此后1、2天后逐步体现出了一定的效果。

租金下行风险出现

那么为什么相关REITs的价格如此动摇呢？

答案很简单，该基础设施的租金出现了向下调整的趋势。

根据该产品1月初的公告，其武汉项目的的租金会出现下调。

公告显示，目前该产品武汉项目2023 年执行净有效租金1为 33.37 元/平方米/月（含税含物业费，下同）。

但续租后，自 2024 年 1 月起，续租首年起始净有效租金为28.98 元/平方米/月。比上一年有明显下降。

不过，新的续租租期为 2024 年 1 月 1 日至 2028 年 12 月 31 日，在续租期内租金标准继续按照原租赁合同的约定每年增长 3%。

在该公告发布前后，该产品出现明显下跌。

风险缓释措施随之推出

不过，在1月11日停复牌后，该产品公告的了关于武汉项目租金下降风险缓释措施的公告。

为回应投资人关切，基金管理人及运营管理机构将努力提升底层项目资产的运营效率。在保证运营管理水平、质量不受影响的前提下，在对应年份的每个季度末，因武汉项目新签租约形成的租金收入差额由运营管理机构采取相应措施承担（5年合计约1,821.78万元），具体组合措施如下：

1、运营管理机构将与基金内项目上的物业管理供应商进行谈判磋商，协商降低项目的物业服务费、维保费等物业相关费用（5年合计约1,247.65万元）；

2、运营管理机构将主动减免部分运营管理费用，每年减免金额为除物业相关费用降低以外的其他差额部分（5年合计约574.13万元）。

如上述措施仍无法完全弥补差额，则由运营管理机构通过其他合理方式承担，增厚武汉项目净现金流，并承诺采取上述措施不会对物业管理、运营管理的服务水平及质量产生影响。

此外，该基金持有的重庆市巴南区京东重庆电子商务基地项目（中转配送中心）一期项目（以下简称“重庆项目”）主要租约到期时间为2024年12月31日，持有的廊坊市开发区京东亚洲一号廊坊经开物流园项目（以下简称“廊坊项目”）主要租约到期时间为2026年4月30日。

基于对市场情况的持续跟踪，两地供需相对平稳，基金管理人及运营管理机构有信心届时能争取到较好的续租条件。

不管怎样，这已经是这个产品背后的相关主体做出的很重要的努力了。

经济结构调整期要注意“租金风险”

值得注意的是，整个REITs指数的在不过去一年多一只一直在回调。

中证REITS指数（下图）显示，该指数自爱过去近两年时间里从近1300点跌到700点附近，整体跌幅接近47%。

这或许显示了这个品种，在相关当下的经济结构调整期间，正在遭遇估值和基本面的双重考验。