商业世界

作者 | 周智宇

编辑 | 张晓玲

新年伊始，一贯在人事上低调谨慎的万科，突然大刀阔斧地调整了两位业务大员，原南方区域区首、万科老将孙嘉被调离，担任新成立的商业事业部（BG）首席合伙人；来自旭辉、加盟万科不到三个月的周轶群，打破常规“空降”南方区域，接替孙嘉成为区首。

在万科历史上，空降区首是极其少见的情形。此前十几年，也就毛大庆直接从原凯德集团空降万科掌管北京区域，他是在北京深具人脉和行业资历的经理人，而周轶群，则几无南方工作经验。

看似突然而迅疾的动作背后，是万科开发经营层面的巨大压力，已经不是以前的常规思维可以解决的了，不如突破常规，大胆尝试；另外一方面，万科也急切地想要在行业的运营下半场突破，快速整合商业资产，吃到REITs红利，这方面的人才，是孙嘉。

可以说这场变动，密切关系着万科的未来。这也是一家30余年历史的稳健型房企，在面对行业和宏观经济剧烈变动下的应对之策。而如果在REITs领域持续领先，万科将守住行业综合实力老大之位，甚至在下半场继续领跑。

没有什么不能改变。只有革新才能走向未来。 

调整

在2016年收购印力之后，经过多年断断续续的整合，万科终于要将商业垂直化管理了。

1月14日，华尔街见闻获悉， 万科将此前有些离散的七大区域商业业务、印力集团一并纳入新成立的商业事业部，由孙嘉负责。

此外，丁力业继续担任印力集团董事长，同时兼任商业事业部首席顾问，2021年“空降”印力的王海武，则担任商业事业部核心合伙人。

行业面临挑战之际，万科派出一位“能将”，要在商业地产REITs这个万亿级市场里，大干一场。孙嘉此时出任商业事业部首席合伙人并不意外。

眼下，地产开发业务去杠杆、去金融化的进程仍在持续，但商业地产、长租公寓等经营服务业务得到政策支持，以及资本的青睐，REITs有望替代部分传统融资渠道，成为构建房企资本循环能力的关键。 

正如万科董事会主席郁亮所说，对不动产经营业务而言，REITs的重要性类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，打通投融管退的闭环；也将助力万科从房地产开发商转型为不动产的经营服务商。

孙嘉在这一领域则多有经验。在万科目前的七大区当中，南方区域是多元化业务种类最多、战线最长，也是内部公认“不好做”的区域；2020年时，南方区域设立了商业事业部组织架构，对商业项目有过很多尝试。

实际上在更早之前，掌舵上海时，孙嘉就开发和运营了多个商业综合体。他也是万科较早开始探索和实践经营性业务的前线管理者之一，在资产交易方面也有较丰富的经验，与多个投资基金、国有企业有过成功的合作。

而印力和万科商业的整合，在过去多年里一直在持续。2017年，万科就成立了两支商业地产基金收购旗下42个商业项目，打包交由印力统一运营管理；2022年9月，万科又将各区部分商业项目，合计49个，调整由印力管理。

与其他区域的合并相比，上海区域、万科南方区域与印力的整合进度略慢。在孙嘉调任前，万科南方区域合伙人、商业事业部总经理何闰峰已调往上海印力任副总。如今随着孙嘉出任商业事业部首席合伙人，双方的整合也要进一步加速。

万科内部人士表示，此次孙嘉的调任，反映了万科希望借助REITs的东风，通过加强团队配置，以推动商业业务进一步发展。

按照万科内部的估算，待中金印力消费REIT上市后，还能进一步扩募。印力已有超过40个项目符合REITs扩募需求，进而能进一步盘活万科旗下商业资产。

曙光

万科开年的这个人事调整，反映了万科在行业寒冬中还在努力寻找答案。 

一个就是开发业务层面，过往的成功经验都不适用了，大部分地产公司自己培养的职业经理人体系内部流动也不能解决问题，不如引入新鲜血液试一下；另一个就是，商业地产等持有型物业的REITs化，是整个下半场的希望所在。

2023年10月26日，证监会公布国内首批消费基础设施公募REITs，金茂、华润、万科印力饮得头啖汤，这相当于为地产商的运营类项目打通了另一个融资通道，实现了商业闭环，对于资金紧张、低迷不振的房地产行业来说，可谓一针强心剂。

没有人想要错过这个机会。万科、中海、保利、华润置地等房企都瞄准了这条赛道。华润还特意针对REITs业务设立了专门的资管平台公司，与万象生活等轻资产业务密切配合。

成功发行REIT背后对项目管理能力的考验，也是房企从简单的“开发+持有”模式，转向不动产资产管理公司，影响未来行业座次的核心。

在一名长期跟踪万科的机构投资者眼中，商业事业部的独立，像是十五年前万科物业成为独立事业部。

2009年万科物业独立，后来市场化发展，拓展万科体系外的项目，成就了两年前港交所“最大一笔IPO”。如今，乘着REITs的浪潮，在商业领域在管面积已“数一数二”的万科商业，也要抓住这次资本化浪潮的机遇，朝着房地产行业的下半场“乘风破浪”。 

从万科财报来看，截至去年6月底，万科累计开业203个商业项目，建筑面积1118.3万平方米，在内地房地产公司当中，建面仅次于万达。然而其商业业务营收仅43.7亿元，与龙湖（建面762万平米，商场租金收入50.12亿元）、华润置地（建面813万平方米，营业收入86.4亿元）相比，坪效并不高。 

被选作中金印力消费REIT底层资产的杭州西溪印象城，则是经过印力和机构反复对比、考虑多重因素后作出的选择。在万科商业的资产盘子里，它的坪效、业绩增长也处于前列。

信保基金REITs平台总经理李文峥认为，消费基础设施项目差异性强，对主动管理要求高，挣的是α的钱（即产品）。 

这意味着要得到投资者青睐，万科需要打造出更多杭州西溪印象城。

也有机构人士表示，商业项目非常依赖运营团队的主动管理能力，万科想要在REITs上进一步突破，需要对此有进一步的动作，才能得到投资者认可。

将商业项目剥离出城市公司，与印力一齐并入商业事业部，也是万科希望借此更加聚焦商业，形成一支能与龙湖、华润类似，能打的队伍。

如今，这个重担压到了孙嘉身上。这也是对万科商业能力的一次重塑，从商业运营到资本运作，变革已然开始。

国金证券预测，中国商业地产REITs市场规模将达万亿。中金则认为，随着REITs形成可观规模，相关公司的市值，也会参照REITs的资产估值标准来得以重估。 

万科、华润和龙湖等持有商业资产的房企，将在一个全新的赛道里，挖掘自身发展的潜力，以及通往未来的更多可能。地产江湖，也随着这些变化，告别草莽时代，进入一个全新的阶段了。