深圳拟出新规推进城中村改造，涉全市约40%建面
1月4日，由深圳市规划和自然资源局会同深圳市住房和建设局起草的《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（征求意见稿）（以下简称《意见》）发布，于2024年2月4日前向社会征求意见。
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分三类改造城中村打造现代化城市
2023年4月28日，中央政治局会议指出在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。7月24日《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（以下简称《指导意见》）经国务院常务会议审议通过后印发。
深圳积极稳步推进城中村改造，是落实党中央、国务院决策部署、明确超大特大城市建设治理发展方向的重要举措，是切实改善城中村居住环境、推动城市高质量发展的重要抓手，是破解城中村改造工作瓶颈、构建空间治理新模式的系统方案。
本《意见》强调政府主导、分类实施、尊重历史、稳步推进、改革创新、先行示范的工作原则，以“建立系统性、可持续的长效工作机制，系统全面平稳解决城中村历史遗留问题，合理利用国土空间资源，推动城市可持续高质量发展”为目标，提出深圳城中村改造工作需遵循的基本原则和工作流程，明确政策衔接规则，努力打造宜居、韧性、智慧的现代化城市。
《意见》明确，城中村改造的对象，是以深圳市域内原农村集体经济组织继受单位及原村民实际占有使用的现状居住用地为主的区域。分为拆除新建、整治提升、拆整结合三类。具备条件的城中村实施拆除新建，不具备条件的城中村实施整治提升，介于两者之间的实施拆整结合。
据中国（深圳）综合开发研究院2023年9月文章《深圳城中村楼栋字典2022》数据，截至2022年底，深圳全市以自然村为单位的城中村单元共计2042个，城中村总楼栋约31.9万栋，总套（间）约591.3万，总建筑面积约2.2亿㎡，占全市建筑总量比重超过40%，居住人口占全市实有人口约60%。辖区建面和栋数前三甲为龙岗、宝安、龙华三区。
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拆除新建类项目土地须为净地入库
《意见》提出，对于拆除新建类城中村改造项目，坚持人民政府负主体责任，由区政府组织实施拆除新建类城中村改造工作。工作流程包括：意愿征集和项目可行性研究、纳入拆除新建类城中村改造年度计划、基础信息核查、项目实施方案和改造单元规划编制、搬迁补偿和安置、土地清理与收储、用地出让及开发建设等。
其中，意愿征集上，拆除新建类城中村改造项目需经物业权利人2/3以上同意，并经原农村集体经济组织继受单位同意后方可实施。
前期服务商引入上，区政府组织指定部门编制拆除新建类城中村改造项目实施方案时，需明确前期服务商公开选择方案，在项目实施方案及改造单元规划审批通过后公开择优选取，并签订实施协议；收储补偿金支付上，按照“总成本+微利”的原则，区政府根据项目实施协议对前期服务成本进行核算并上浮一定比例后，向前期服务商支付收储补偿金。
搬迁补偿与支付时点上，由政府统一制定拆除新建类城中村改造项目搬迁补偿指引，区政府与被搬迁人签订搬迁补偿协议，并约定搬离时点，自搬离并交付房屋之日起支付搬迁补偿费。安置房建设及回迁安置责任上，可由区政府视条件许可安排安置房用地、实施回迁安置等。
用地出让与开发建设上，首次明确拆除新建类城中村改造项目内土地须为净地，待完成入库后，可依法采用综合评价出让或带设计方案出让等公开出让方式确定土地受让方，并由其实施开发建设；具备条件的城中村改造项目，可按要求配置一定比例配售型保障性住房。
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整治提升（含拆整结合）类将推进“物业进村”全覆盖
《意见》提出，对于整治提升（含拆整结合）类城中村改造项目，工作流程包括信息核查、纳入整治提升（拆整结合）类城中村改造年度计划、规划设计方案编制、建设实施方案编制、实施主体选择、建管一体长效治理等。
其中，建立城中村整治提升（含拆整结合）年度计划管理制度。改造项目方案中需重点确定安全风险隐患治理内容，明确公共配套、道路交通、历史文化保护等方面需完善或提升的内容。实施主体，可由区政府依法确定街道办事处组织实施，或视情况选择具有一定规模、信誉良好、具备整治提升类城中村改造经验的企业。
长效治理上，通过引导村股份公司引进或自行成立物业服务企业，采用菜单式物业管理、村股份公司兜底等多种方式，推进“物业进村”全覆盖，探索建立建管一体长效治理机制。
为做好新旧政策衔接，《指导意见》印发前已公告城市更新单元计划和已批准土地整备利益统筹计划的项目，按既有更新整备政策限期推进；计划有效期内无法完成规划审批（无计划有效期的，设三年时限），将按规定予以清出更新整备计划。其他未列入计划但已开展实质性工作或前期工作的城中村改造项目，除特殊情形外，原则上按照《指导意见》和本实施意见实施。
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本文作者：秦绮蔚，来源：深圳特区报，原文标题：《重磅！深圳拟出新规推进城中村改造，涉全市约40%建筑面积》
